Pertanyaan:
Saya NGH, saya memiliki rumah sewaan, lalu ada seseorang yang ingin menyewa rumah saya, dalam perjanjian dijelaskan agar rumah yang saya sewakan kepadanya tidak boleh disewakan lagi kepada siapapun. Ternyata, setelah saya tahu, bahwa rumah yang saya sewakan tersebut sudah disewakan lagi ke orang lain (dalam hal ini pihak ke III) yang mengakibatkan kerugian pada saya. Pertanyaan saya, langkah hukum apa yang dapat saya lakukan atas perbuatan ingkar janji tersebut?
Jawaban:
Terima kasih banyak saudara NGH atas pertanyaannya. Melakukan sesuatu yang oleh perjanjian tidak boleh dilakukan merupakan salah satu bentuk mengingkari perjanjian atau dalam hukum perdata dikenal dengan istilah wanprestasi.
Menurut Salim HS dalam bukunya yang berjudul Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur. Wanprestasi atau tidak dipenuhinnya janji dapat terjadi baik karena disengaja maupun tidak disengaja.
Seorang debitur dikatakan lalai, apabila ia tidak memenuhi kewajibannya atau terlambat memenuhinya tetapi tidak seperti yang telah diperjanjikan. Kesengajaan maupun lalai, kedua hal tersebut menimbulkan akibat yang berbeda, dimana akibat akibat adanya kesengajaan, si debitur harus lebih banyak mengganti kerugian dari pada akibat adanya kelalaian.
Wanprestasi terdapat dalam bagian 4 Tentang Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tidak dipenuhinya sesuatu perikatan Pasal 1243 KUH Perdata, yang menyatakan bahwa:
“Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhinya suatu perikatan, barulah mulai diwajibkan, apabila si berutang, setelah dinyatakan lalai memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah ditentukan”.
Adapun bentuk-bentuk daripada wanprestasi pada umumnya seperti tidak melaksanakan prestasi sama sekali, melaksanakan tetapi tidak tepat waktu (terlambat), melaksanakan tetapi tidak seperti yang diperjanjikan; dan debitur melaksanakan yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Pihak yang merasa dirugikan akibat adanya wanprestasi tersebut dapat menuntut pemenuhan perjanjian, pembatalan perjanjian atau meminta ganti kerugian pada pihak yang melakukan wanprestasi. Ganti kerugiannya bisa meliputi biaya yang nyata-nyata telah dikeluarkan, kerugian yang timbul sebagai akibat adanya wanprestasi tersebut, serta bunga.
Jika telah terjadi wanprestasi, maka langkah awal yang dapat diambil adalah melakukan somasi/teguran atas tindakan ingkar janji tersebut. Somasi/teguran ini bermanfaat untuk mengingatkan pihak yang telah wanprestasi terhadap kewajiban yang harus dipenuhi sesuai perjanjian.
Somasi dalam praktek pada umumnya dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditor. Lalu, pada saat somasi itu tidak diindahkannya, kreditor berhak membawa persoalan tersebut ke pengadilan, dan pengadilanlah yang akan memutuskan, apakah debitor wanprestasi atau tidak. Adapun akibat hukum dari debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi berupa:
- Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur (ganti rugi);
- Pembatalan perjanjian;
- Peralihan resiko. Benda yang dijanjikan obyek perjanjian sejak saat tidak dipenuhinya kewajiban menjadi tanggung jawab dari debitur;
- Membayar biaya perkara, kalau sampai diperkarakan di depan hakim.
Intisari Jawaban
Karena perbuatan ingkar janji atau juga yang disebut dengan wanprestasi tersebut menimbulkan kerugian terhadap saudara, maka saudara dapat melakukan somasi terlebih dahulu sebagai bentuk peringatan kepada pihak yang telah menyewakan rumah saudara ke pihak ketiga tersebut.
Jika dalam waktu tertentu somasi yang saudara kirimkan kepada pihak yang melakukan wanprestasi itu tidak diindahkan sama sekali, maka saudara berhak membawa persoalan tersebut ke ranah Pengadilan Negeri wilayah hukum setempat. (*)
